Yeni Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği öncesinde çıkan kanun ve tebliğler

Geçmişten günümüze Türkiye ekonomisindeki gelişmeler sermaye piyasaları üzerinde olumlu etki yaratmıştır. Gayrimenkul piyasalarında ve özellikle konut finansmanında önemli gelişmeler olmuştur. Gittikçe artan gayri menkul yatırımları ve konut ihtiyacı karşısında yeni düzenlemelere ve yeni sermaye piyasası araçlarına ihtiyaç duyulmuştur. Dünya uygulamaları da dikkate alınarak Türkiye’de 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” çerçevesinde yeni bir konut finansman sisteminin alt yapısı oluşturulmuştur.
5582 sayılı Kanun ile Sermaye Piyasası Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Toplu Konut Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu ve Vergi Kanunların ’da değişiklikler yapılmış, konut ve ipotek finansman kuruluşları ile tüketiciler ve yatırımcılar arasındaki ilişkiler düzenlenmiştir. Ayrıca konut finansman sisteminde yeni uygulamaların önü açılmıştır. Böylece, ipotekli konut finansmanı sistemi geliştirilmiş, konut finansmanına dayalı varlıkların menkul kıymetleştirilmesi ve yeni sermaye piyasası araçlarının kullanımı ile finansman sağlama imkânı doğmuştur.
6.12.2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle konut ve varlık finansmanı ile ilgili düzenlemeler hız kazanmıştır. İpotekli konut finansmanı sistemiyle ilgili düzenlemelerin yanı sıra gayrimenkul sertifikaları ile ilgili de yeni düzenlemelere gidilmiştir.
Gayrimenkul sertifikaları ile ilgili yapılan düzenleme kapsamında, gayrimenkul sertifikalarına ve bunların ihraçlarına ilişkin usul ve esaslar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII‐128.2)” ile yeniden düzenlenmiştir. Tebliğin 3. Maddesinde, gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymeti ifade eder şeklinde tanımlanmıştır.

Yeni düzenleme ile ihraççılara arsa sahibi olma şartı getirilmekle birlikte gayrimenkul sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak suretiyle ihraç edilebilecektir. Her iki durumda da gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi zorunlu hale gelmiştir. Gayrimenkul sertifikaları ihracından elde edilen fonlar ise inşaat ilerleme raporlarında belirtilen projenin tamamlanma oranına göre ihraççıya aktarılacaktır.
Gayrimenkul sertifikaları, projenin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsilen ihraç edilebilecektir. Bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden gayrimenkul sertifikası ihraçlarında her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunlu olup, asli edimin yerine getirilmesi sırasında yatırımcılardan aynı alan birimine sahip bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilir.
Tebliğ ile gayrimenkul sertifikası ihraç tutarının, gayrimenkul projesindeki tüm bağımsız bölümlerin değerleme raporuna göre belirlenmiş satış değerlerinin yüzde ellisini aşamayacağı ancak, banka garantili ihraçlarda bu sınırlamanın uygulanamayacağı hükmü getirilmiştir. Gayrimenkul sertifikaları, asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilmektedir. İhraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul sertifikaları, proje bitiş tarihinden önce ihraççının belirlediği tutar veya borsada oluşan fiyat üzerinden geri alınmak suretiyle de itfa edilebilir. Konut veya ticari alan teslimini tercih etmeyen yani tali edimi seçen yatırımcılara asgari olarak gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinin ödenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Tebliğin 3. Maddesine göre, asli edim, asli edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde,
ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini ifade etmektedir. Tali edim ise, tali edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılmasını ifade etmektedir.
Tebliğde ayrıca, gayrimenkul sertifikalarının halka arzlarında asli ve tali edimlerin yerine getirilmesi için banka garantisi zorunluluğu getirilmiştir. Banka garantisinin kapsamı ise, itfa bedeli olarak adlandırılan proje bitiş tarihindeki ortalama alan birimi satış fiyatının yatırımcılara ödenmesini içermektedir. Bu bedelin her durumda gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinin altında olmayacağı belirtilmiştir. Ancak, T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı ortaklıklarınca ihraç edilecek veya bunlara ait arsalar üzerinde gerçekleştirilecek gayrimenkul projelerinin finansmanı için yükleniciler tarafından yapılacak ihraçlarda ise banka garantisi zorunluluğu kaldırılmıştır (SPK, 2013).
Gayrimenkul sertifikalarının ihracının ve itfasının sermaye piyasası kanununda belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine getirilmesi tebliğde zorunlu kılınmıştır.
Yeni tebliğin yayımlanması ile SPK’nın 20.7.1995 tarih ve 22349 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan, Seri: III, No: 19 sayılı “Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği” ise yürürlükten kaldırılmıştır.
Gayrimenkul sertifikalarına yönelik düzenlemede; özel inşaat sektöründeki belirsizliklerin yatırımcılar aleyhine sonuçlar doğurmasının
bankacılık sisteminin vereceği güvencelerle giderilmeye çalışıldığı anlaşılmaktadır. Gayrimenkul sertifikası sistemi, Türkiye’deki konut üretim ve edinme biçimlerini kavramaktan uzak ve soyut bir düzenleme görünümündedir. Aşırı kuralcı yapıya sahip olan Tebliğ’in, taşınmaz piyasasındaki dalgalanmalar ve finansman güçlüğü nedeniyle, faaliyetlerinde esnekliği ön plana çıkaran inşaat sektörü için yeterince teşvik edici olmadığı düşünülmektedir. Zaten tebliğin yürürlüğe girmesinden itibaren geçen yaklaşık iki buçuk yıllık süre içerisinde gayrimenkul sertifikaları fazla ilgi görmemiş ve uygulaması gerçekleşmemiştir.
Yapılan yeni yasal düzenlemelere rağmen konut finansmanı sorununun çözümünde ve gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilen tasarrufların ekonomiye kazandırılması yönünde istenen noktaya gelinememiştir. Dolayısıyla, gayrimenkul sertifikasının 2016 yılında uygulamaya geçirilmesi amacıyla T.C. Başbakanlık tarafından 2015 yılı sonunda “Gayrimenkul Sertifikası Modeli” gündeme getirilmiştir.