Türkiye’de Gayrimenkul Sertifikaları hakkında eski çalışmalar ve düzenlemeler

Türkiye’de gayrimenkul sertifikasının bir benzeri olan konut sertifikası 1989 yılında, gayrimenkul sertifikası ise ilk defa 1995 yılında sermaye piyasası düzenlemelerinde yer almıştır. Gayrimenkul sertifikasının ortaya çıkışının dayanağını konut sertifikası uygulaması oluşturmuştur.
Konut Sertifikası, bir konut projesine finansman sağlamak amacıyla, değeri bir metrekare brüt konuta eşdeğer olarak hamiline düzenlenmiş menkul kıymettir. Konut sertifikası ile küçük tasarruf sahipleri uzun vadede konut sahibi olabilmektedir. Konut almak isteyen sertifika sahipleri, almak istedikleri konutun brüt metrekaresine karşılık gelen sertifikaları ibraz ettikleri takdirde konut alabilme imkanına sahiptir. Böyle olunca; tasarruflarının hacmi başlı başına bir gayrimenkule yatırım yapmaya yeterli olmayanlar, adeta söz konusu gayrimenkulü yani konutu metrekare metrekare almaktalar ve aynı zamanda değer artış getirisinden de faydalanarak gayrimenkul yatırımı yapmış olmaktadırlar. Ancak bu yatırım, tasarruf tutarıyla ilişkili olarak belli bir süreçte tamamlanmakta olup, sonuçta yatırımcı bir konut sahibi olma imkanına da kavuşmaktadır. Konut sertifikaları, ikincil piyasada paraya çevrilebilmekte ve aynı zamanda tasarrufların konut maliyetlerindeki artışa göre korunmasını da sağlanmaktadır.
Konut sertifikası, ilk olarak 1989 yılında Başbakanlık Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi (TOKİ) tarafından çıkarılmış olup, ilk uygulaması da İstanbul Halkalı Toplu Konut Sertifikalarıdır. Söz konusu sertifikalar 1 metrekarelik konut karşılığı olup bu konutların 250.000 m2’si için İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda kote edilmiştir. Ancak, ihraç fiyatının yüksek olması, konut ediniminde şerefiye istenmesi, 5 yıldan önce konut sahibi olunamaması ve getirisinin enflasyonun altında kalması gibi nedenlerle beklenen sonuç alınamamış ve uygulama devam edememiştir.
Bunun üzerine Sermaye Piyasası Kurulu 1995 yılında gayrimenkul sertifikalarını gündeme almıştır. Gayrimenkul sertifikası, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere, söz konusu projeyi gerçekleştirmeyi üstlenen ve sertifikanın taahhütlerini yerine getirmekle yükümlü bir anonim ortaklık tarafından ihraç edilen hamiline yazılı bir menkul kıymettir. Gayrimenkul sertifikası, küçük tasarrufları inşaat sektörüne yönlendirerek dar gelirli kitlelerin konut edinmelerine imkan sağlar. Tasarruf sahipleri proje tamamlanınca, ihraççı kuruluşa yeterli sertifika ile başvurduklarında istedikleri bağımsız bölümün mülkiyetine sahip olabilmektedir. Sertifika sahipleri, mülkiyete sahip olmak istemezlerse veya yeterli sertifikaya sahip değillerse, bağımsız bölüm satılarak elde edilen satış tutarı sertifika sahiplerine sertifikaları karşılığında dağıtılmaktadır.
Gayrimenkul sertifikaları ile ilgili ilk düzenleme Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 20.7.1995 tarihli ve 22349 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: III, No: 19)” ile yapılmıştır. Daha sonra 3 Haziran 1996’da da İMKB’de Gayrimenkul Sertifikaları Pazarı faaliyete geçmiştir. Ülkemizde ilk gayrimenkul sertifikası, 1996 yılında Türkiye Emlak Bankası A.Ş. tarafından İstanbul’da Ataşehir konut projesinin finansmanını sağlamak üzere ihraç edilmiştir.
Konut finansmanında kullanılan ve sadece birer kez uygulama olanağı bulan konut sertifikası ve gayrimenkul sertifikası 5 yıl vadeli olarak TOKİ ve Emlak Bankası tarafından ihraç edilmiştir. Bu ilk uygulamalarda, getiriler açısından bakıldığında, her iki menkul kıymetin de getirisi ihraç eden kurumlar tarafından dönemsel olarak belirlenmiştir. Konut sertifikasında, DİE tarafından ilan edilen TÜFE dikkate alınarak sertifikanın fiyatının belirlenmesi söz konusu iken, gayrimenkul sertifikasının ihracını düzenleyen Tebliğ’de, konut sertifikasında olduğu gibi ihraç eden kurum tarafından dikkate alınacak bir indeks belirtilmemiş, sadece ihraççı tarafından belirlenir ibaresine yer verilmiştir. Her iki menkul kıymetin fiyatı, fiyat piyasa koşullarında oluşmamış,
ihraç eden kurum tarafından aylık olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla getiri, fiyat, vade ve şerefiye gibi unsurlardan kaynaklanan sebeplerle konut sertifikalarında olduğu gibi gayrimenkul sertifikaları da çok fazla rağbet görmemiş ve uygulamada süreklilik sağlanamamıştır.

Ancak, aradan yaklaşık yirmi yıl geçtikten sonra gayrimenkul sertifikaları tekrar Türkiye’nin gündemine girmiş ve sermaye piyasası düzenlemelerinde tekrar yer almıştır.